Il subaffitto è un contratto mediante il quale un inquilino, ossia il locatario principale, concede ad un’altra persona, il subinquilino, il diritto di utilizzare in parte o totalmente l’immobile oggetto del contratto di affitto. In altre parole, il locatario principale diventa a sua volta un “locatore” nei confronti del subinquilino. È importante notare che le leggi e le normative sul subaffitto possono variare da Paese a Paese e possono essere soggette a restrizioni o regolamentazioni specifiche. Pertanto, è sempre  consigliabile consultare le leggi locali e ottenere il consenso scritto del locatore prima di procedere con il subaffitto.

Subaffitto: cos’è e come funziona

Come primo passo, il proprietario dell’immobile decide di affittare il suo locale a un inquilino. L’affittuario, che ha il contratto di affitto a suo nome, a sua volta affitta il locale a un terzo inquilino. Questo procedimento viene chiamato subaffitto.

Il subaffitto è regolato da un contratto totalmente differente e separato da quello che unisce il primo inquilino al proprietario dell’abitazione. Infatti, il nuovo contratto di sublocazione si sovrappone al contratto di affitto già esistente tra il primo inquilino e il proprietario. Come funziona il subaffitto? Il sublocatario, ossia colui che prende in affitto la casa del proprietario, non necessariamente deve avere una relazione con quest’ultimo. Chi subaffitta viene coinvolto dal proprietario solo nel caso in cui il primo locatario non paga l’affitto dovuto.

Inoltre, la sublocazione totale non è consentita, come specifica la legge numero 392 del 1978: affittare l’intera abitazione non è possibile, a meno che non ci sia un chiaro consenso da parte del proprietario. Tuttavia, è consentito il subaffitto di una parte della casa, ad esempio una stanza, questo è il significato di parziale subaffitto.

Questa pratica è molto comune tra gli studenti o i lavoratori non stabili che condividono le stanze con il locatario principale o vivono in coabitazione con famiglie. Il subaffitto può essere un’ottima occasione per avere un secondo reddito, inoltre per coloro che cercano una stanza per un semestre o per periodi molto brevi è la soluzione più conveniente.

Quali sono i rapporti nel subaffitto?

Il proprietario e il subinquilino, nella pratica del subaffitto, non hanno alcun legame contrattuale; quindi, potrebbero anche non conoscersi e non incontrarsi mai.

In questo contesto l’inquilino svolge un ruolo da intermediario, e può anche essere chiamato locatario principale.

In alcuni casi però, può sussistere una relazione giuridicadiretta tra il proprietario e il subinquilino. Ad esempio, il proprietario può rivolgersi direttamente al subinquilino per assicurarsi che questi utilizzi il locale secondo le disposizioni contrattuali. Il proprietario può anche prendere possesso dei beni del subinquilino se quest’ultimo non paga l’affitto concordato.

Subaffitto: qual è la posizione del locatore?

Il proprietario può decidere di opporsi quando l’inquilino rifiuta di comunicargli le condizioni del subaffitto dell’immobile e può rifiutarsi di confermare il subaffitto se le condizioni sono considerate improprie rispetto al contratto principale o se il nuovo contratto di subaffitto comporta un cambio di destinazione d’usorispetto a quanto stabilito nel contratto di affitto principale.

In tutti gli altri casi, il consenso del proprietario può essere più o meno discrezionale, poiché è regolato dalle disposizioni di legge e può essere negato solo in presenza di condizioni non opportune. 

Se le condizioni legali non sono rispettate e il proprietario mostra dissenso, ma l’inquilino procede comunque con il subaffitto, il proprietario può avere motivi validi per richiedere la risoluzione del contratto principale.

Quali sono i rischi del subaffitto?

I rischi del subaffitto possono essere differenti, ma il maggiore rischio ricade sul proprietario: spetta a lui risolvere la problematica classica del terzo soggetto a cui è stato subaffittato l’immobile e che decide di non lasciare la casa alla scadenza del contratto.

Inoltre, il proprietario deve occuparsi anche della procedura esecutiva e ha la possibilità di richiedere il risarcimento del danno per il ritardo nella restituzione dell’immobile.

Bisogna sottolineare che il subaffitto senza contratto o non dichiarato è un’attività illecita: dare una stanza in subaffitto senza il consenso del proprietario è un’attività non legale. Pertanto, il proprietario può agire legalmente, presentando un ricorso in tribunale e richiedendo anche la risoluzione del contratto di locazione principale.

Tuttavia, bisogna prestare attenzione, poiché questa procedura comporta lo sia dell’affittuario principale che del terzo soggetto coinvolto nel subaffitto. Si deve attendere l’emanazione del provvedimento esecutivo da parte del giudice che ordini ai soggetti di rilasciare l’immobile, tenendo conto dei possibili ritardi.

Il sub affitto è vietato nel caso di contratti a breve termine e contratti a breve termine per studenti, la clausola relativa al subaffitto deve essere obbligatoriamente inclusa nel contratto di locazione, come stabilito dalla legislazione italiana, senza autorizzazione non è legale.

Per quanto riguarda la durata del subaffitto, la legge non fornisce indicazioni specifiche. Tuttavia, la sublocazione non può superare la durata della locazione principale, ovvero il contratto tra il proprietario e il primo locatario. Per esempio, in un contratto di locazione di 3 anni con opzione di rinnovo per altri 2 anni, la sublocazione non può superare i 3 anni iniziali.

Come si regolarizza un subaffitto?

Il subaffitto legale deve essere regolarizzato attraverso una serie di procedure:

  • l’inquilino deve inviare al proprietario una comunicazione tramite raccomandata, indicando i dati del subaffittuario, la durata della sublocazione e il numero di stanze oggetto della sublocazione;
  • nel caso in cui la sublocazione superasse i 30 giorni, il contratto di sublocazione dovrà essere registrato, pagando l’imposta di registro pari al 2% del valore del contratto. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula di questo specifico modello di contratto di locazionepresso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello RLI disponibile anche online, e successivamente effettuando il pagamento dell’imposta tramite il modello F24;
  • è necessario presentare il modello di “dichiarazione di ospitalità” per segnalare il subaffitto.

Infine, il proprietario deve dichiarare i redditi derivanti dalla sublocazione nel modello 730 per le imposte.

 

Fonte Articolo: Idealista.it