Il permesso a costruire è un titolo abilitativo indispensabile per compiere interventi di trasformazione edilizia e urbanistica.

Quando si desidera effettuare un importante intervento edile, come la costruzione di un nuovo immobile, il permesso a costruire rappresenta un indispensabile titolo abilitativo. Prima di procedere alla realizzazione dell’opera è infatti necessario ottenere le dovute autorizzazioni al Comune. Regolato dal D.P.R. 380/2001, il permesso di costruire è un’autorizzazione amministrativa irrinunciabile per la realizzazione di interventi di trasformazione edilizia e urbanistica, che viene appunto rilasciata dal Comune di competenza. Ma come funziona, quali sono i requisiti e i documenti da presentare?

Cos’è il permesso a costruire

Come già accennato in apertura, il permesso a costruire è un’indispensabile pratica edilizia, ovvero un documento autorizzativo necessario per realizzare interventi di trasformazione edilizia e urbanistica.

Previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il già citato D.P.R. 380/2001, questo titolo abilitativo è essenziale affinché le opere edilizie vengano realizzate, e siano conformi, alle normative urbanistiche vigenti, alle caratteristiche tipiche del territorio e a eventuali vincoli presenti.

Quando viene rilasciato il permesso a costruire

Spesso indicato semplicemente come PdC, l’obbligo di ottenimento del permesso di costruire è legato alla tipologia di intervento edile che si desidera realizzare. Così come specificato dall’articolo 10 del Testo Unico dell’Edilizia, le opere che richiedono questa tipologia di autorizzazione amministrativa sono:

  • le nuove costruzioni, come ad esempio immobili a uso residenziale costruiti ex novo, da realizzare su porzioni di terreno al momento non edificate;
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ovvero tali da comportare una trasformazione organica di un’area urbana o di un complesso edilizio, modificandone il disegno preesistente;
  • le opere di ristrutturazione edilizia, come ad esempio le modifiche alla volumetria complessiva di un immobile, che riguardo singole costruzioni o loro porzioni;
  • i cambi di destinazione d’uso che comportano variazioni rilevanti degli strumenti urbanistici o modifiche strutturali degli immobili.

Tuttavia, le Regioni possono sottoporre altri interventi alla necessità di ottenere il permesso a costruire, purché in conformità con le normative nazionali. Fatte queste premesse sul permesso a costruire, chi lo rilascia? L’autorizzazione proviene sempre dal Comune competente, ovvero quello in cui sorge l’immobile oggetto di interventi edilizi.

Qual è la differenza tra permesso di costruire e SCIA

È però utile sapere che il permesso a costruire rappresenta solo una delle pratiche edilizie che si possono ottenere per interventi edili. Ad esempio, quale differenza c’è con la SCIA? In linea generale:

  • il permesso a costruire è necessario per interventi di grande rilevanza, come appunto le nuove costruzioni o le ristrutturazioni che modificano in modo significativo un immobile preesistente. Proprio per questa ragione, l’intervento deve essere opportunamente valutato e formalmente autorizzato;
  • la SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, si utilizza per interventi minori, che non alterano la struttura o la destinazione d’uso degli edifici. Proprio per questo, consente di avviare i lavori immediatamente dopo la presentazione al Comune, senza dover attendere un’autorizzazione formale.

Non bisogna poi dimenticare la CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, che si applica a interventi ancora più leggeri e di limitato impatto edilizio, come la manutenzione straordinaria senza modifica di elementi strutturali.

Come si ottiene il permesso a costruire

Definiti gli ambiti in cui il permesso a costruire si rende necessario, quale procedura è necessario seguire per ottenerlo? L’iter da compiere è sempre definito dal D.P.R 380/2001 che, all’articolo 20, ne illustra le modalità. Di norma, il processo parte con la presentazione dell’apposita domanda presso il SUE, ovvero lo Sportello Unico per l’Edilizia, del Comune di competenza per i lavori da realizzare. Come facile intuire, alla richiesta dovrà essere allegata della documentazione specifica.

Permesso di costruire: documenti necessari

Innanzitutto, è utile accertarsi di avere a disposizione tutti i documenti necessari, che dovranno essere allegati alla domanda del permesso a costruire, affinché l’istruttoria possa essere avviata. Di norma, sarà necessario avere a disposizione:

  • il progetto edilizio dei lavori che si intende realizzare, comprensivo di elaborati grafici – come planimetrie, sezioni e prospetti – purché redatti da un tecnico abilitato. In tal senso, ci si può affidare a geometri, architetti e ingegneri;
  • la relazione tecnica, con tutti i dettagli sull’intervento da realizzare e la conformità con le normative urbanistiche ed edilizie vigenti;
  • il titolo di proprietà sull’immobile, affinché si dimostri il diritto di intervenire per chi vuole realizzare le opere edili;
  • eventuali documenti integrativi, come pareri preliminari sulla fattibilità dell’intervento. Di norma, questi si rendono necessari quando l’intervento avviene su immobili soggetti a vincoli, come ad esempio paesaggistici o storici, per dimostrare che esiste un nulla osta alla loro realizzazione.

Permesso a costruire: tempi di rilascio

Presentata la domanda e allegati tutti i documenti richiesti, quanto tempo è necessario per ottenere il permesso a costruire? Innanzitutto, è utile sapere che il Comune nomina, entro 10 giorni dalla presentazione della richiesta, il Responsabile del Procedimento. L’istruttoria deve concludersi entro 60 giorni, scadenza entro la quale il Responsabile formula una proposta di provvedimento.

Formulata la proposta, il dirigente comunale ha 30 giorni di tempo per emettere il provvedimento finale, che verrà sia notificato al richiedente che pubblicato sull’Albo Pretorio. In totale, all’incirca, potrebbero essere necessari all’incirca 90 giorni, a meno che non siano necessarie integrazioni e pareri aggiuntivi. Tuttavia, è bene sapere che il recente Decreto Salva Casa, ovvero la Legge 105/2024, ha introdotto alcune semplificazioni, riducendo le tempistiche per le richieste corredate da autorizzazioni pregresse.

In caso si richieda il permesso di costruire in sanatoria, le tempistiche dipendono dalla complessità della verifica della conformità. La legge 105/2024 ha però previsto un iter semplificato, in media concluso entro 45 giorni, che può estendersi fino a 180 giorni in presenza di vincoli – ad esempio, paesaggistici – che richiedono pareri aggiuntivi.

Ma cosa accade, se il Comune non dovesse rispondere entro i termini previsti e non dovesse emettere un diniego motivato?? In questo caso, può scattare un permesso a costruire in silenzio-assenso: la domanda si considererà accolta. È però indispensabile sapere che la disciplina del silenzio-assenso non viene applicata in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, salvo che i pareri obbligatori siano stati preventivamente acquisiti.

Quanto costa un permesso a costruire

Ma quanto costa ottenere il permesso a costruire? Come facile intuire, la richiesta del titolo abilitativo per interventi edilizi e urbanistici è accompagnata da alcune spese da sostenere, che possono variare a seconda dell’opera che si vuole realizzare o, ancora, anche a livello territoriale. In linea generale, bisogna considerare:

  • il costo di costruzione, ovvero una quota calcolata in base alla tipologia di intervento edilizio, in base ai costi massimi dell’edilizia agevolata, adeguati annualmente dall’ISTAT;
  • gli oneri di urbanizzazione, ovvero i costi che il Comune deve sostenere per i servizi e le infrastrutture per lo stesso intervento edilizio, calcolati solitamente in base alla superficie e alla destinazione d’uso dell’immobile, nonché da delibere regionali;
  • i diritti di segreteria, per le spese amministrative di gestione della pratica;
  • le parcelle professionali, ad esempio il compenso per le relazioni dei tecnici incaricati.

Fornire una cifra universalmente valida non è possibile, proprio perché i costi sono determinati dalla tipologia di intervento e dalle esigenze del singolo Comune. Indicativamente, per una nuova costruzione residenziale di medie dimensioni, possono essere necessari dai 2.000 ai 5.000 euro di contributo di costruzione, circa 100-500 euro di diritti di segreteria e circa 1.500-3.000 euro di parcelle tecniche. Naturalmente, vi possono essere variazioni in base alle tariffe comunali e alla complessità del progetto.

Ancora, bisogna considerare che, se il permesso di costruire è in sanatoria, potrebbe essere necessario corrispondere anche sanzioni che, in base sempre alla Legge 105/2024, sono pari al doppio del contributo di costruzione.

Infine, è utile sapere che il permesso a costruire gratuito potrebbe essere previsto in caso di opere agricole, ampliamenti limitati al 20% di edifici unifamiliari o interventi post-calamità, tuttavia è bene informarsi preventivamente presso il Comune competente. Per comprendere al meglio tutti i costi, di conseguenza, è utile affidarsi al parere dei tecnici di riferimento o del commercialista di fiducia.

Fonte Articolo: Idealista.it